Lorsque l’on possède un terrain, la principale préoccupation est de savoir si ce dernier est constructible ou non. Les possibilités ne sont en effet pas les mêmes pour un terrain constructible et un autre qui ne l’est pas. Contrairement à certaines idées reçues, il n’est pas toujours facile de savoir si son terrain est adapté à des constructions immobilières, notamment pour vendre à un promoteur. Différents critères incontournables entrent en effet en jeu pour le définir. Dans tous les cas, il s’agit d’un aspect majeur puisque c’est cette notion de constructibilité qui vient donner de la valeur à un terrain.
Quels sont les points qui permettent de définir si un terrain est constructible ?
Lorsque l’on souhaite définir la constructibilité d’un terrain, il est essentiel de prendre en compte différents facteurs. Il faut tout d’abord prendre en considération que le potentiel de construction d’un bien n’est pas figé dans le temps. Dans les faits, ce point peut changer au fil des années.
Pour définir si son terrain est constructible, il faut tout d’abord savoir si ce dernier se trouve dans une zone où la construction est légalement possible. Pour cela, il faut consulter le Plan Local d’Urbanisme, appelé couramment PLU. Dans certains cas, c’est la carte communale à laquelle il faut se référer ou bien, dans des situations plus exceptionnelles, à la Réglementation Nationale de l’Urbanisme, appelée également RNU.
En pratique, si un terrain se situe dans une zone urbaine ou bien encore dans une zone à urbaniser, il s’avère constructible. D’autres critères sont néanmoins à prendre en compte. Il est par exemple possible que le terrain concerné se trouvent sur une zone d’interdiction absolue de construction. Ces endroits sont indiqués aussi bien sur le PLU que sur la carte communale.
Quels sont les facteurs qui peuvent pousser à une interdiction absolue de constructions ?
- Un risque d’inondation trop important.
- La présence de risques naturels importants (mouvements de terrains, avalanches, séismes, incendies de forêts, etc).
- Une protection légale du terrain, comme notamment en zone naturelle ou agricole.
- Le fait que le terrain soit essentiellement destiné à un projet d’équipement public.
- La nécessité de préservation des paysages.
- Une trop grande proximité avec des installations présentant des risques sanitaires.
Dans certaines situations, l’interdiction de construire peut se révéler temporaire. Il est par exemple possible qu’une zone agricole se transforme en une zone à urbaniser avec le temps. Cela signifie qu’un terrain qui n’était pas constructible il y a plusieurs années peut désormais l’être. Il est donc conseillé de se renseigner régulièrement afin de définir la constructibilité de son terrain.
Constructibilité et viabilité d’un terrain : deux notions à différencier
Ce n’est pas parce qu’un terrain est légalement constructible que cela est automatiquement faisable. Outre la constructibilité, il est également indispensable de prendre en compte la notion de viabilité. Ce cas se retrouve généralement au sein des zones à urbaniser. La loi autorise la construction, mais le terrain ne dispose pas encore des infrastructures nécessaires pour que cela soit possible. Cela concerne généralement les raccordements aux réseaux de voiries, aux installations énergétiques ou bien encore le raccordement sanitaire.
Pour faire viabiliser son terrain, il faut généralement s’appuyer sur l’aide et l’expérience d’un promoteur immobilier. Ce dernier est parfaitement en mesure d’effectuer les différentes démarches afin qu’un terrain soit raccordé. Il se chargera notamment de demander les différentes autorisations auprès des autorités compétentes. Il est d’usage qu’un promoteur immobilier véritablement intéressé par un terrain mette tout en œuvre pour que cette parcelle soit viabilisée rapidement.
La viabilisation d’un terrain demande généralement de se lancer dans des démarches complexes. La plupart du temps, il reste déconseillé pour un particulier de le faire lui-même. Il existe toutefois une exception. Si les travaux à faire ne sont pas trop importants, le propriétaire peut décider de faire effectuer le raccordement et donc, par conséquent, de réaliser les différentes démarches nécessaires. Cela peut notamment l’aider à se distinguer de la concurrence si son terrain se trouve dans une zone particulièrement prisée.
Pour éviter de se lancer dans des démarches inutiles, et donc de perdre un temps considérable, il est vivement recommandé de se renseigner en mairie. Cela permet de savoir concrètement si des démarches ont d’ores et déjà été entamées au sujet des raccordements.
Quels sont les autres paramètres à prendre en compte pour définir la constructibilité de son terrain ?
Outre la viabilisation, il est également important de prendre en considération la constructibilité physique de son terrain. Ce n’est pas parce qu’il se situe dans une zone constructible et que la viabilisation a été effectuée qu’un projet de construction pourra voir le jour. Certains aspects physiques peuvent entrer en compte. Parmi les principaux, on retrouve la géologie même du terrain ainsi que son inclinaison. Un terrain trop incliné peut par exemple rendre impossible la construction d’un lotissement ou d’un immeuble.
Savoir si son terrain est physiquement constructible n’est pas une mince affaire. Le propriétaire n’a en réalité que deux solutions : faire réaliser des études par des experts indépendants ou se tourner vers un promoteur immobilier. Le promoteur peut en effet réaliser des études de faisabilité avant de signer un compromis de vente. Pour cela, il fait intervenir plusieurs professionnels tels que des géomètres ou bien encore des architectes.
Estimer la constructibilité de son terrain : comment se faire accompagner ?
Définir si un terrain est constructible ou non demande des connaissances certaines. Effectuer les différentes démarches peut en outre prendre du temps, et tous les propriétaires n’ont pas forcément la possibilité de le faire. Cette étape reste néanmoins incontournable, en particulier lorsque l’on souhaite proposer son terrain à la vente.
Afin d’aider chaque particulier à définir la constructibilité d’un terrain, l’agence indépendante Terrain-Immobilier propose un accompagnement gratuit pour vendre à un promoteur. Les vendeurs peuvent en effet profiter des connaissances et de l’expérience d’un professionnel de la promotion immobilière afin de définir parfaitement le potentiel de construction d’un terrain ainsi que son attractivité. Une fois cette étape réalisée, les experts de Terrain-Immobilier sont également en mesure de mettre en relation les vendeurs avec les meilleurs promoteurs immobiliers disponibles.
