La vente de votre bien immobilier à un promoteur implique de passer par différentes phases. Le compromis de vente est l’avant dernière étape de la vente, puisque le compromis est signé avant la signature de l’acte de vente définitif. Le compromis de vente est à différencier de la promesse de vente : le compromis de vente engage les deux parties de la même manière. Autrement dit, lors d’une vente à un promoteur immobilier, le compromis vous protège davantage que la promesse de vente unilatérale. Quoi qu’il en soit, le compromis de vente demande de respecter des conditions suspensives.
Tout savoir sur les compromis de vente lors de la vente à un promoteur immobilier
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente engage les deux parties dans un contrat. Le promoteur et le vendeur signent un accord de vente, en déterminant un prix. Autrement dit, le compromis de vente lors d’une vente à un promoteur immobilier agit comme un pré contrat. Comme tout contrat, le compromis de vente peut intégrer des clauses et conditions particulières.
Quel est le contenu du compromis de vente ?
Le compromis de vente est un contrat écrit établi par un notaire ou dans un cadre privé : en revanche, il est recommandé de le faire face à un notaire (dans le cadre d’une vente dépassant les 18 mois, la présence du notaire est obligatoire). Chaque partie peut choisir le mode d’établissement du compromis de vente.
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Certaines informations doivent obligatoirement être intégrées dans le compromis de vente :
- Identités du vendeur et du promoteur immobilier
- Prix de vente
- Les modalités de financement du terrain ou du bien immobilier
- Description détaillée du bien, avec un inventaire complet de ce qui le compose
- Diagnostic complet du terrain ou du bien (diagnostic ERP pour les terrains)
Encore une fois, il convient de se faire aider par un professionnel avisé pour pouvoir déterminer le bon contenu et surtout ne pas oublier de détails importants. Le compromis de vente se doit effectivement d’être complet et fiable pour pouvoir protéger l’acheteur.
Par ailleurs, le compromis permet également au promoteur immobilier de s’assurer qu’il obtiendra le bien.
Les clauses particulières du compromis de vente
Le compromis de vente lors d’une vente à un promoteur comporte certaines clauses particulières. C’est notamment le cas des conditions suspensives et du versement d’un dépôt de garantie de la part du promoteur immobilier. Certaines conditions suspensives s’avèrent souvent incontournables, tandis que d’autres sont moins répandues. Les conditions suspensives permettent tout simplement d’ajouter des conditions particulières à la vente d’un bien, pour que la transaction se déroule au mieux.
Des conditions suspensives à intégrer préférablement
Certaines conditions suspensives sont souvent ajoutées au compromis de vente, les voici :
- Obtention du permis de démolir et du permis de construire – ici, l’achat du terrain est conditionné à l’obtention d’un permis de construire ou de démolir en fonction des biens présents sur la parcelle.
- Absence de préemption – certifie qu’il n’existe aucun droit de préemption sur le terrain concerné par la vente : la commune ne peut pas acquérir le terrain pour y construire un projet.
- Étude de sol – une étude de sol est obligatoire dans le cadre d’une vente d’un terrain constructible, notamment lorsque le programme immobilier prévoit des maisons individuelles. L’étude de sol peut être intégrée dans le compromis de vente pour assurer qu’elle sera réalisée pour la vente.
- Étude de pollution – l’étude de pollution (ERPS) lors de la vente d’un terrain est obligatoire. Cette étude est d’ailleurs nécessaire pour l’obtention du permis de construire. Il est donc fréquent de la voir dans les conditions suspensives du compromis de vente.
- Étude d’amiante – dans le cas où un bâtiment ancien est présent sur le terrain, il convient de réaliser un diagnostic d’amiante afin de vérifier que le bien peut être démoli en toute sécurité. Ce diagnostic est également obligatoire, d’où l’importance de l’inclure dans les conditions suspensives.
- Absence d’hypothèque sur le bien – cette condition suspensive indique que les éventuelles hypothèques sur le terrain doivent être levées avant la vente. Les propriétaires doivent avoir remboursé l’intégralité de leur crédit.
- Servitudes – les servitudes désignent un éventuel droit de passage, une servitude de vue, une cour commune, une servitude de prise d’eau, etc. Celles-ci doivent être clairement identifiées dans le compromis de vente.
D’autres conditions suspensives au compromis de vente
D’autres conditions suspensives peuvent compléter le compromis de vente :
- Validation du coût des travaux – permet au promoteur de renoncer à la vente dans le cas où les travaux coûtent trop cher. Attention : cette condition suspensive est à éviter pour les vendeurs.
- Remembrement – les promoteurs immobiliers peuvent parfois conditionner la vente d’un terrain à l’achat de celui attenant. Voilà pourquoi il convient toujours de prendre contact avec les voisins afin de savoir en amont si ceux-ci souhaitent également vendre leur parcelle.
- Financement de l’opérateur – des financements doivent parfois être obtenus pour construire un programme immobilier. L’acquéreur peut donc inclure cette condition suspensive : en cas de non obtention des financements, la vente ne se conclut pas.
- Commercialisation – le promoteur se réserve le droit de ne lever l’option d’achat que s’il obtient un certain nombre de réservations de logements : taux entre 30 et 40% négociable avant signature en général.
- Obtention GFA – une banque s’est portée garante du projet de construction d’un promoteur immobilier : celui-ci doit attendre d’obtenir la Garantie de Parfait Achèvement pour pouvoir lancer la construction de son projet et donc finaliser l’achat du terrain.
- Agrément bailleur – réalisation de logements sociaux sous la demande de la collectivité locale. Un agrément doit être obtenu par le promoteur.
- Montant des taxes d’urbanisme – cette clause indique uniquement que le taux des taxes d’urbanisme doit être inclus dans le compromis de vente.
Les clauses des conditions suspensives sont multiples et dépendent principalement de la complexité du projet. Le but est d’ajouter les clauses nécessaires pour que le compromis de vente soit valide et que la vente du bien aboutisse. La négociation est une part importante de la vente à un promoteur immobilier, voilà pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par des experts.
Quels documents joindre au compromis de vente ?
Comme pour tout contrat, le compromis de vente implique de joindre un certain nombre de documents, notamment de la part du vendeur. L’acquéreur doit également fournir certaines pièces justificatives, mais relativement moins que le propriétaire du terrain.
Les documents à joindre par le vendeur :
- diagnostics obligatoires effectués – amiante, pollution, étude de sol, risques technologiques ;
- justificatif d’identité, situation familiale et adresse ;
- titre de propriété ;
- documents de géomètres (bornage, surface du terrain) ;
- document d’arpentage (défini les limites du terrain) ;
- plans de bornage contradictoire (limites entre chaque parcelle attenante).
La validité de ces documents permet au promoteur immobilier de ne pas avoir de mauvaises surprises, et au vendeur d’éviter de recevoir une demande de rétractation dans les 10 jours suivant la signature du compromis de vente.
Quelle différence entre la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente ?
Avec la promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, le propriétaire du bien s’engage à vendre son bien à un prix défini en amont. Autrement dit, la promesse de vente permet à l’acheteur d’avoir l’exclusivité sur le bien immobilier pendant une période limitée.
La promesse unilatérale de vente implique que le vendeur soit engagé envers un promoteur immobilier : celui-ci ne pourra donc pas proposer le terrain à un autre promoteur ou même à un particulier. Lors de la signature de ce contrat, l’acheteur peut verser un acompte qui correspond souvent à 5 ou 10% du prix de vente du bien immobilier.
La promesse unilatérale de vente doit être établie par un notaire pour être valable.
La signature d’une promesse de vente engage les deux parties, c’est une manière de préciser les conditions de la future vente du terrain ou bien immobilier.
Le compromis de vente, quant à lui, également appelé promesse synallagmatique de vente permet d’engager à la fois le vendeur et l’acheteur. Les deux parties s’accordent sur un prix déterminé. Le compromis de vente permet donc encore plus d’engager la vente, car l’acheteur s’engage tout autant.
Encore une fois, l’acquéreur du bien verse un acompte de 5 ou 10% du prix de vente comme dépôt de garantie pour conclure le contrat de compromis de vente. Si la promesse unilatérale de vente doit être déclarée auprès des impôts, ce n’est pas le cas du compromis de vente. Cela constitue un avantage comme un inconvénient car en cas de litige, cela s’avère plus difficile d’arriver à un accord.
L’accompagnement d’une agence experte est indispensable pour pouvoir négocier les bonnes conditions suspensives et conclure la vente d’un bien immobilier avec le promoteur immobilier le plus pertinent.
